Shahab Shafieian ist Asset Manager bei Clarus Asset Management und betreut unter anderem komplexe Mixed-Use-Projekte in deutschen Metropolregionen. Im Gespräch erklärt er, warum ein diversifizierter Mietermix heute als strategischer Erfolgsfaktor gilt, welche Herausforderungen damit einhergehen – und wie das Projekt Opernplatz XIV diese Prinzipien vorbildlich umsetzt.
Shahab, warum ist der Mietermix mehr als ein Trend?
Ein diversifizierter Mietermix ist für uns kein kurzlebiger Modetrend, sondern ein zentrales Steuerungsinstrument innerhalb der Immobilienbewirtschaftung. Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit ermöglicht Vielfalt bei Mietern, Branchen und Nutzungen eine robuste Risikostreuung. Das macht Immobilien weniger anfällig für branchenspezifische Schwankungen und trägt langfristig zur Werterhaltung bei – unabhängig davon, ob es sich um klassische Gewerbeimmobilien oder moderne Multi-Tenant-Konzepte handelt.
Welche konkreten Vorteile bringt ein gut geplanter Mietermix mit sich?
Da gibt es mehrere. Erstens die Risikostreuung: Wenn eine Immobilie nicht von einem einzigen Mieter oder einer Branche abhängt, lassen sich Mietausfälle im Krisenfall besser abfangen. Zweitens zahlen sich vielfältige Mieter auch unter ESG-Gesichtspunkten aus – Stichwort soziale Nachhaltigkeit. Drittens erlaubt uns der diversifizierte Mietermix, viel flexibler auf Marktveränderungen zu reagieren – zum Beispiel durch Neuvermietungen, Mietanpassungen oder Umwidmungen. Das unterstützt eine dynamische Wertentwicklung des Objekts.
Wie trägt der Mietermix zur Risikostreuung bei?
Ein Multi-Tenant-Ansatz reduziert das sogenannte Klumpenrisiko erheblich. Werden Immobilien zu stark von einer einzelnen Branche oder einem bestimmten Mietertyp dominiert, steigt die Anfälligkeit für Leerstände oder Mietausfälle im Krisenfall erheblich. Der Multi-Tenant-Ansatz – also mehrere unterschiedliche Mieter innerhalb eines Objekts – reduziert dieses Risiko signifikant. Das heißt: Wenn ein Mieter ausfällt, betrifft das nicht gleich den gesamten Cashflow. Mietverträge laufen meist gestaffelt aus, was uns erlaubt, flexibel zu reagieren. Gerade institutionelle Investoren oder offene Immobilienfonds setzen deshalb gezielt auf breite Mietermischungen, um stabile Erträge zu sichern.
Welche Rolle spielt der Mietermix im Hinblick auf ESG-Kriterien?
Zunehmend rückt auch die ESG-konforme Immobilienbewirtschaftung in den Fokus – und damit gewinnen soziale Aspekte wie Diversität, Inklusion und Nutzerwohlbefinden an Bedeutung. Ein breit aufgestellter Mietermix trägt unmittelbar zur Erfüllung der sozialen ESG-Kriterien bei und verbessert dadurch die Gesamtbewertung einer Immobilie. Wer also bei Gewerbe- oder Mixed-Use-Immobilien gezielt auf Vielfalt setzt, steigert nicht nur den sozialen Wert, sondern auch die wirtschaftliche Attraktivität der Immobilie.
Inwiefern wirkt sich ein vielfältiger Mietermix auf den laufenden Betrieb aus?
Ein diversifizierter Mietermix geht in der Regel mit einer höheren Flexibilität im laufenden Betrieb einher. Gerade bei Gewerbeimmobilien mit kürzeren Mietlaufzeiten – typischerweise drei bis sieben Jahre – haben wir regelmäßig die Möglichkeit, Flächen neu zu vermieten oder an neue Anforderungen anzupassen. Mietanpassungen, Flächenumwidmungen oder die gezielte Akquise neuer Mietergruppen lassen sich deutlich schneller umsetzen als bei Single-Tenant-Objekten. Das sorgt für dynamischere Wertentwicklungen und erleichtert die Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen – sei es durch technologische Trends, gesetzliche Vorgaben oder gesellschaftliche Veränderungen.
Welche Herausforderungen bringt ein diversifizierter Mietermix mit sich?
Natürlich steigt mit der Vielfalt auch der Verwaltungsaufwand. Unterschiedliche Vertragslaufzeiten, individuelle Serviceansprüche und wechselnde Anforderungen an Infrastruktur und Kommunikation erfordern ein erfahrenes Property Management. Darüber hinaus kann eine erhöhte Mieterfluktuation zu häufigeren Instandhaltungsmaßnahmen oder Renovierungen führen – mit entsprechenden Auswirkungen auf Kosten und Koordination. Dennoch zeigt sich in der Praxis: Der strategische Nutzen eines ausgewogenen Mietermixes überwiegt die operativen Herausforderungen in aller Regel deutlich – insbesondere bei professionell bewirtschafteten Gewerbeimmobilien oder komplexen Mixed-Use-Projekten.
Gibt es ein Projekt, das besonders gut zeigt, wie Mietervielfalt funktioniert?
Ja, das Projekt Opernplatz XIV in Frankfurt am Main ist ein Paradebeispiel. Es vereint Wohnen, Arbeiten, Hotellerie, Einzelhandel, Gastronomie, Fitness und Coworking unter einem Dach – direkt neben der Alten Oper. Im Detail umfasst das Konzept u. a. 24 exklusive Wohnungen und ein Penthouse, das Sofitel Frankfurt Opera auf über 11.000 m², flexibel nutzbare Büroflächen mit Coworking-Spaces, sowie vier Restaurants der Spitzenklasse und ein umfassendes Fitnessangebot. Hinzu kommt ein hochwertiger Service für Bewohner, der nach individuellem Wunsch Reinigungsdienste, Fine Food Delivery und Valet Parking umfasst. Das Zusammenspiel dieser Komponenten sorgt für eine hohe Aufenthaltsqualität, steigert die Resilienz des Standorts und erhöht langfristig den Immobilienwert. Für Investoren ist es ein überzeugendes Modell dafür, wie sich Immobilien durch klugen Mietermix resilient und zukunftsfähig aufstellen lassen.
Grafische Darstellung der Büroeinheiten im Opernplatz XIV. Quelle: Clarus
Was empfiehlst Du Eigentümern und Investoren, die ihre Immobilien zukunftssicher machen wollen?
Setzen Sie auf Vielfalt – nicht als Selbstzweck, sondern als strategisches Mittel. Ein ausgewogener Mietermix reduziert Risiken, verbessert ESG-Wertungen und steigert langfristig die Attraktivität der Immobilie. – sowohl für Nutzer als auch für Investoren. Wer in der Immobilienwirtschaft auf Diversität setzt, stärkt seine Position im Markt und schafft die Grundlage für stabile Renditen und zukunftsfähige Portfolios. Trotz höherem Managementaufwand überwiegen die Potenziale deutlich – insbesondere im Kontext wachsender Anforderungen an Flexibilität, Nachhaltigkeit und Marktnähe.
Danke, Shahab, für die wertvollen Einblicke!
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