Mit mehr als 20 Jahren Erfahrung im internationalen Immobilienmanagement, Stationen im Transaktionsgeschäft sowie der Verantwortung für komplexe Gewerbe- und Wohnimmobilien, betreut Ulrich Heinl heute unter anderem zwei Landmark Properties von Clarus: das LES 1 in Hamburg und das Palais an der Oper in München. Im Interview spricht er über prägende Karrierephasen, den besonderen Reiz denkmalgeschützter Premium-Immobilien – und warum Nachhaltigkeit weit mehr ist als Regulierung.
Hallo Ulrich, stell dich bitte kurz vor.
Sehr gerne. Mein Name ist Ulrich Heinl, ich bin Director Asset Management bei Clarus. Seit über zwei Jahrzehnten bewege ich mich in der institutionellen Immobilienwirtschaft: im Asset Management, Transaktionen, Finanzierung und in der Betreuung unterschiedlicher Assetklassen – vom Einzelhandel über Büro und Logistik bis hin zu Wohnimmobilien.
Du blickst auf eine lange berufliche Laufbahn in verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche zurück. Welche Stationen haben dich besonders geprägt?
Ich habe in meiner Karriere kaum eine Immobilie betreut, die „von selbst läuft“. Besonders prägend war die Arbeit an Value-Add- und Opportunistischen Objekten, bei denen man gezielt eingreifen, repositionieren oder stabilisieren muss. Das ist ein kreativer Prozess, der selten einer Schablone folgt. Wertvolle Erfahrung habe ich insbesondere im Management von Shopping Centern sammeln dürfen – gerade dort, wo Objekte nicht wie „geplant“ performen. Ein neues Management aufzusetzen, Leerstand abzubauen und eine Immobilie wieder auf Kurs zu bringen, ist herausfordernd und anspruchsvoll.
Du warst zuvor viele Jahre im Transaktionsgeschäft tätig. Warum bist du dauerhaft ins Asset Management gewechselt?
Weil sich für mich der Kern der Immobilienarbeit im Bestand entscheidet – nicht im Kauf. Entscheidend ist nach dem Erwerb aber: Wie erhalte und schaffe ich einen Mehrwert für den Investor? Im Asset Management begleite ich die Immobilie durch ihren gesamten Lebenszyklus. Das ist unternehmerischer, langfristiger und ich bin näher am Wertschöpfungsprozess dran. Clarus passt perfekt dazu, weil wir ausschließlich Immobilien mit langfristiger Haltedauer betreuen.
Wie unterscheiden sich Transaktions- und Asset Management im Arbeitsalltag?
Im Transaktionsbereich besteht der Fokus auf dem erfolgreichen Erwerb beziehungsweise der Veräußerung einer Immobilie. Das ist ein sehr dynamischer, aber auch zeitlich begrenzter Prozess. Im Asset Management dagegen denke ich wie ein Eigentümer, der seinen Bestand langfristig hält: Ich entwickle Businesspläne, arbeite eng mit Mietern, Dienstleistern und Property Managern zusammen, begleite Investitionen, steuere das Budget. In einer Welt, in der Mietvertragslaufzeiten kürzer werden und Mieter mehr Flexibilität erwarten, reicht passives Verwalten nicht mehr. Asset Management ist heute ein aktives Gestalten.
Welche Erfahrungen aus der Transaktionszeit helfen dir heute besonders?
Der Fokus auf Wirtschaftlichkeit und Risiko. Zu verstehen, wie Investoren denken, ist dabei extrem wertvoll. Und wie wichtig ein „realistischer“, d.h. tragfähiger Businessplan schon vor dem Erwerb ist. Aber grundsätzlich gilt: Gute Transaktionen gelingen nur, wenn man versteht, wie eine Immobilie im Betrieb funktioniert. Dieser Perspektivwechsel hilft enorm bei strategischen Entscheidungen.
Seit Januar 2025 bist du Director Asset Management bei Clarus. Was hat dich an der Position angesprochen?
Ich wusste sofort: Das passt exakt zu meinem beruflichen Profil. Die Immobilien im Clarus-Portfolio sind zwar mittel- bis langfristig vermietet, benötigen aber eine enorme fachliche Aufmerksamkeit. Ich kann meine Erfahrung einbringen, um anspruchsvolle Objekte strategisch weiterzuentwickeln und langfristig „wetterfest“ zu machen – über Marktzyklen hinweg.
Historische Architektur im Herzen Münchens: Das denkmalgeschützte Palais an der Oper verbindet Geschichte, Premium-Nutzung und urbane Lage.
Du betreust u.a. das LES 1 in Hamburg und das Palais an der Oper in München. Was macht diese Objekte besonders spannend?
Das Palais an der Oper ist eine 300 Jahre alte, denkmalgeschützte Immobilie mit einer außergewöhnlichen Mischung aus High-End-Retail, Gastronomie, Büro und Wohnen. Im Grunde ist es wie ein kleines Shoppingcenter unter einem historischen Dach – mit unterschiedlichsten Mietern und Bedürfnissen. Diese Komplexität macht das Objekt so reizvoll. Das LES 1 in Hamburg wiederum ist eine moderne Landmark-Immobilie mit LEED-Platinum-Zertifizierung, markanter Architektur und exzellenten Mietern wie Drees & Sommer oder Ebner Stolz. Hier geht es vor allem darum, den hohen Standard zu sichern, Potenziale zu identifizieren und gemeinsam mit Property Management und Facility Management starke Prozesse aufzubauen.
Wie hat sich dein Blick auf nachhaltige Bewirtschaftung im Laufe deiner Karriere verändert – und warum ist sie heute wichtiger denn je?
Nachhaltigkeit ist für mich heute kein politisches Schlagwort mehr, sondern ein Balanceakt zwischen Anspruch und Realität – besonders im denkmalgeschützten Bestand. Was oft übersehen wird: Denkmalschutz selbst ist bereits nachhaltig. Jedes Gebäude, das nicht abgerissen wird, spart enorme Mengen an Ressourcen, CO₂ und grauer Energie. Man muss nicht neu bauen, nicht neu betonieren, keine neuen Materialien herstellen – die Substanz ist da, und das ist ein enormer Vorteil. Nachhaltigkeit beginnt deshalb weit früher, als viele annehmen: beim Erhalt.
Wirklich sinnvolle Maßnahmen entstehen dort, wo man behutsam und langfristig optimieren kann: bessere Steuerungstechnik, intelligente Datenanalysen, realistische Anpassungen des Nutzerverhaltens. Denn am Ende entscheidet nicht nur die Technik, sondern auch der Mensch.
Warum sollten Asset Manager stärker auf langfristige Wertentwicklung setzen?
Ich würde das nicht als Gegensatz verstehen. Ohne Transaktionen funktioniert natürlich kein Immobilienmarkt.. In der aktuellen Marktphase zeigt sich jedoch, dass Stabilität vor allem im Bestand e den Unterschied zu erfolgreichen Investitionen macht. Wer Immobilien über viele Jahre aktiv managt, weiterentwickelt und strategisch ausrichtet, schafft Werte, die in der Ankaufsphase einer Immobilie oft gar nicht sichtbar waren. Genau aus diesem Verständnis heraus habe ich mich bewusst für einen Bestandshalter entschieden.
Was rätst du jemandem, der vom Transaktions- ins Asset Management wechseln möchte?
Wer wirklich den Lebenszyklus einer Immobilien verstehen und für diese langfristig Verantwortung übernehmen will, ist im Asset Management richtig. Wichtig sind ein betriebswirtschaftlicher Hintergrund, Zusatzqualifikationen – und vor allem ein unternehmerisches Mindset: Bewirtschafte die Immobilie, als wäre sie deine eigene.
Vielen Dank, Ulrich.
Hinter Clarus stehen erfahrene Persönlichkeiten mit einem klaren Anspruch an langfristige Wertschöpfung. Lernen Sie das Clarus Team kennen.
