Asset Manager decken den kaufmännischen oder den technischen Bereich im Immobilienmanagement ab und sind für Immobilienunternehmen mit verschiedensten Ausrichtungen tätig. Welche Aufgaben sie in ihren jeweiligen Positionen erfüllen und inwiefern sich diese unterscheiden, darüber haben wir mit den beiden Clarus Mitarbeitern Dennis Holderer (kaufmännischer Asset Manager) und Maximilian Xander (technischer Asset Manager) gesprochen. Im Interview beantworten sie diese Fragen und erläutern außerdem, warum Synergien so wichtig sind und weshalb sich das Berufsbild des Asset Managers im Wandel befindet.
Wie wird man Asset Manager?
Maximilian Xander hat Immobilienmanagement studiert, wodurch er einen umfassenden Blick auf die Branche erhalten hat: „Während des Studiums lernten wir alle Bereiche der Immobilienwirtschaft kennen. Der Mix aus Immobilienverwaltung, Strategie und operativen Aufgaben hat für mich gut zum Berufsbild des Asset Managers gepasst. Ich wollte mit Menschen zu tun haben, Mieter kennenlernen und auf Baustellen vor Ort sein.“ Seit 2019 arbeitet er im technischen Asset Management bei Clarus. Er fühlt sich hier sehr wohl, denn bei Clarus wird sein persönliches Engagement wertgeschätzt.
Dennis Holderer, der seit April 2022 bei Clarus im kaufmännischen Asset Management tätig ist, ging einen anderen Weg. Nach der Ausbildung zum Immobilienkaufmann absolvierte er berufsbegleitend den Immobilienfachwirt, da er schon immer an einem Beruf für und mit Immobilien interessiert war. Anschließend war er als Property Manager und Immobilienmanager tätig, was ihn schließlich zu Clarus führte. „Ich bin davon überzeugt, dass man einiges bewegen und die eigene Karriere in der Immobilienwirtschaft vorantreiben kann, wenn man mit Interesse und Ehrgeiz seine Aufgaben im Job erledigt. Da ist eine Position als Asset Manager irgendwann der logische Schritt.“
Die Aufgaben eines technischen Asset Managers
Der technische Asset Manager hat eine Vielzahl von Aufgaben. „Ich steuere und überwache als erster Ansprechpartner des Eigentümers das Facility Management sowie das Property Management. Damit fungiere ich als Schnittstelle zwischen den Technikern vor Ort, der Hausverwaltung und den Investoren, mit denen die Strategie zur Gebäudenutzung abgestimmt wird.“ Maximilian Xander verbringt deshalb sehr viel Zeit am Objekt vor Ort. Aktuell betreut er die Landmark Properties in München und Frankfurt.
Der Haupteingang zur Clarus Landmark Property Palais an der Oper in München. Die Betreuung einer solchen Immobilie gehört zum Aufgabenbereich des Asset Managers bei Clarus.
Der technische Asset Manager ist zudem bei der Auswahl von Dienstleistern, der Erstellung des Jahresbudgets oder der Verhandlung und der Betreuung von Mietverträgen involviert und berichtet umfassend und regelmäßig an die Investoren. Er bespricht außerdem die geplanten Umbauarbeiten mit dem Mieter, beaufsichtigt diese oder betreut sie selbst, wenn Clarus den Umbau übernimmt.
Die Aufgaben eines kaufmännischen Asset Managers
Der kaufmännische Asset Manager beschäftigt sich mit allen kaufmännischen Aspekten rund um die Immobilie. Er verhandelt und verlängert Mietverträge, kommuniziert mit den Mietern sowie mit den Behörden, erstellt Reportings und Budgets, kümmert sich um die Marktbeobachtung und bei der Clarus auch um das gute Image der betreuten Gebäude. Dennis Holderer beschreibt seinen Arbeitsalltag so: „Ich prüfe morgens meine E-Mails, welche Anliegen von Property Manager, Facility Manager oder Mietern geäußert werden, zum Beispiel Fragen zur Immobilie oder zum Mietvertrag. Auch Anfragen zu möglichen Umbauten kommen bei mir an. Diese bespreche ich dann mit unserem technischen Asset Management. Auch die Wertsteigerung und der Werterhalt von Immobilien fallen in meinen Verantwortungsbereich.“
Ein Job im kaufmännischen Asset Management hält aber auch spontan entstehende Herausforderungen bereit: „Oft kommen To-Do’s rein, die nicht vorhersehbar waren, beispielsweise Mieterbelange, um die ich mich schnellstmöglich kümmern muss“, so Dennis Holderer. Die Mieterzufriedenheit ist bei Clarus sehr wichtig. Daher muss ein Asset Manager flexibel in seiner Tagesplanung bleiben, Aufgaben gut priorisieren können und über ein sehr gutes Zeitmanagement verfügen.
Zwei Asset Manager für Immobilien: Unterschiede und Synergien
Obwohl der technische und der kaufmännische Asset Manager unterschiedliche Aufgabenschwerpunkte haben, eint sie vieles. Auch die reibungslose Zusammenarbeit zwischen ihnen ist wesentlich, um eine Immobilie optimal zu betreuen.
Worin sich Kaufmann und Techniker unterscheiden
Beide sind viel vor Ort und stellen die Schnittstellen zwischen verschiedenen Beteiligten dar. Der kaufmännische Asset Manager trifft sich mit Maklern, Investoren und Mietern. Der Fokus des technischen Asset Managers liegt eher auf dem Bauprozess, den er im Blick behält. Er begleitet beispielsweise den Ausbau einer Mietfläche vom Rohbauzustand bis zur fertigen Mietfläche. Bereits in der Anfangsphase der Mietvertragsverhandlungen stimmen sich beide eng über die technischen Möglichkeiten des Objekts ab. Der Ablauf kann dabei folgender sein:
- Der Immobilienmakler, der für das Objekt beauftragt wird, trifft eine Vorauswahl an potenziellen Interessenten für eine Mietfläche und präsentiert diese Clarus.
- In ersten Gesprächen klären der kaufmännische Asset Manager und die potenziellen Mieter die Rahmenbedingungen, wie Mietvertragslaufzeit, Mietpreis, die Höhe der Kaution, geplante Umbauten, deren Zeitschiene und die Kostenverteilung zwisch den beiden Parteien.
- Der technische Asset Manager prüft die übermittelten Anforderungen und bespricht dann mit dem kaufmännischen Asset Manager, welche baulichen Änderungen umsetzbar sind und welches Budget dafür veranschlagt werden muss.
- Nähern sich Vermieter und Mieter in der Kostenfrage und der Zeitschiene an, laufen die Vertragsverhandlungen über technische und mietvertragliche Details weiter.
- Nach erfolgreicher Unterzeichnung betreut der technische Asset Manager die Umbauarbeiten, während sich der kaufmännische Mitarbeiter um die anderen Mieter kümmert, wenn sie sich beispielsweise vom Baulärm gestört fühlen.
- Sind die Arbeiten abgeschlossen, übergibt der technische Asset Manager die ausgebauten Mietflächen und der kaufmännische Asset Manager übernimmt die laufende Betreuung des Mietverhältnisses.
Enge Zusammenarbeit im Asset Management ist wesentlich
Die Synergien zwischen beiden Bereichen sind essentiell, um einen reibungslosen Ablauf aller Prozesse rund um die Immobilie zu gewährleisten. „Je früher und detaillierter die interne Abstimmung zwischen kaufmännischem und technischem Asset Manager läuft, desto besser ist der Output, desto zufriedener der Mieter. Der Ausbau läuft einfacher und auch das Mietverhältnis ist für beide Seiten von Anfang an gut aufgestellt. Bei Problemen können beide in ihrer Funktion als Eigentümervertreter gegenüber den Mietern gemeinsam eine klare Strategie verfolgen“, so Maximilian Xander.
Kaufmännischer und technischer Asset Manager arbeiten eng zusammen, damit die Immobilienverwaltung reibungslos funktioniert.
Zukunftsaussichten für den Beruf des Asset Managers
Die grundlegenden Aufgaben im Asset Management haben sich in den letzten zehn Jahren kaum geändert. Aufgrund der EU-Taxonomie und der ESG-Richtlinien werden Asset Manager jedoch immer mehr von einer Überblicks- in eine Detailperspektive gehen müssen. Maximilian Xander erklärt: „Es wird sich mehr in Richtung Pflege unserer Top-Immobilien, energetische Optimierung und Mieterzufriedenheit bewegen. In Zukunft ist es notwendig, mehr im Detail auf die Immobilien, die Mieter und die Belange vor Ort einzugehen. Der Reporting-Teil der Arbeit als Asset Manager wird umfangreicher und an Gewicht zunehmen. Diese Faktoren haben auch eine hohe Relevanz für die Bewertung der Investments selbst.“
Das Asset Management ist bei Clarus von jeher keine reine Cashflow-Betrachtung, sondern langfristig ausgerichtet. Eine hohe Mieterzufriedenheit sowie langfristige Mietverträge gehören zum Leitbild von Clarus. „Wir achten darauf, dass die Synergien zwischen den Mietern stimmen und Immobilien kein starres Konstrukt, sondern lebhaft sind. In unseren Landmark Properties haben wir beispielsweise Hotels, Büros, Fitnessstudios und Wohnungen vereint“, erläutert Maximilian Xander. Diese Strategie wird auch in Zukunft bei Clarus für den Arbeitsalltag als Asset Manager bestimmend sein.
Ein attraktiver Beruf mit einem vielfältigen Aufgabenfeld
Das Asset Management, ob im technischen oder kaufmännischen Bereich, erfordert vielfältige Kompetenzen und bietet dabei spannende Aufgaben. Wenn Sie noch mehr über eine berufliche Tätigkeit im Asset Management erfahren möchten, erhalten Sie interessante Einblicke von unseren Mitarbeitern im Blogbeitrag „Asset Management: Wie Vermögensverwalter Immobilien langfristig optimieren“.
