Rund 35 % des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland entfällt auf Gebäude. Insbesondere Bestandsimmobilien stehen im Fokus, wenn es darum geht, die nationalen und europäischen Klimaziele zu erreichen – denn etwa zwei Drittel des Gebäudebestands wurde vor 1980 errichtet. Die Anforderungen an energetische Standards steigen kontinuierlich: mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG), einer zunehmenden CO₂-Bepreisung und neuen EU-Vorgaben für Energieeffizienz.
Studien zeigen: Ohne gezielte Sanierungsmaßnahmen steigen selbst bei gleichem Energieverbrauch die Betriebskosten in den kommenden Jahren weiter an. Dieser Beitrag gibt einen praxisnahen Überblick über rechtliche Rahmenbedingungen, zentrale Effizienzmaßnahmen und aktuelle Fördermöglichkeiten.
Was bedeutet Energieeffizienz im Gebäudekontext?
Energieeffizienz beschreibt das Verhältnis zwischen eingesetzter Energie und dem daraus resultierenden Nutzen – etwa in Form von Heizung, Kühlung oder Beleuchtung. Dabei ist zwischen zwei Ansätzen zu unterscheiden: der energetischen Sanierung (baulich-technische Maßnahmen) und der Effizienz im laufenden Betrieb (optimierter Ressourceneinsatz).
Für den Gebäudesektor ist Energieeffizienz gleich mehrfach relevant:
- Sie reduziert den Energiebedarf und somit die Betriebskosten.
- Sie leistet einen aktiven Beitrag zur Erreichung von ESG-Zielen.
- Sie erhöht die Markttransparenz durch Energieeffizienzklassen (A+ bis H), Energieausweise und Labels, die auch den Immobilienwert beeinflussen – wie Analysen belegen.
Moderne Wärmepumpen gelten als Schlüsseltechnologie für die klimafreundliche Wärmeversorgung – besonders in Kombination mit einer Sanierung der Gebäudehülle. Quelle: Unsplash
Energie als strategischer Hebel im Asset Management
Energieeffizienz entwickelt sich zunehmend zum ökonomischen und strategischen Steuerungsinstrument. Sie beeinflusst Vermietbarkeit, Wertentwicklung und die Betriebskostenstruktur einer Immobilie. Im Kontext von EU-Taxonomie, ESG-Reporting und Investorenkommunikation wird sie zur Schlüsselkennzahl.
Zwei Perspektiven dominieren:
- Operativ: Digitale Tools wie Energiemonitoring, Sensorik und KI-gestützte Regelungen ermöglichen erste Einsparungen ohne bauliche Maßnahmen – bis zu 15 % sind realistisch.
- Strategisch: Die Integration von Energie- und CO₂-Kennzahlen in die Portfoliosteuerung unterstützt eine langfristige Werterhaltung und ESG-Konformität („Brown Discount“ vermeiden).
Gesetzlicher Rahmen: GEG, CO₂-Preis und EU-Ziele
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Seit Januar 2024 gilt das novellierte GEG. Neue Heizungen müssen künftig zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dabei gelten Übergangsfristen bis 2028 und technologieoffene Lösungen (Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse). Die Einbindung in kommunale Wärmepläne ist dabei entscheidend.
CO₂-Bepreisung
Der CO₂-Preis steigt schrittweise: 2025 auf 55 €/t. Laut CO₂-Kostenaufteilungsgesetz werden diese Kosten anteilig zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt – ein zusätzlicher Anreiz für Eigentümer, energetisch nachzurüsten.
EU-Richtlinien
Die Reform der Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) sieht vor, ineffiziente Gebäude zügig zu sanieren – Ziel ist ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050.
Maßnahmen zur Effizienzsteigerung in drei Stufen
Energieeffizienzmaßnahmen lassen sich in drei Stufen gliedern.
- Betriebsoptimierung (kurzfristig und kosteneffizient)
Kurzfristig lassen sich durch Betriebsoptimierungen wie Heizkurvenanpassung oder hydraulischen Abgleich spürbare Einsparungen erzielen. Der Einsatz digitaler Monitoring-Systeme steigert die Transparenz und ermöglicht eine gezielte Steuerung. Gerade in größeren Liegenschaften kann dies bereits zweistellige Einsparpotenziale erschließen – und das ohne bauliche Eingriffe. Auch regelmäßige Wartung, Leckagekontrollen sowie die Überprüfung von Sollwerten und Zeitprogrammen gehören zu den Sofortmaßnahmen mit hohem Wirkungsgrad.
- Gebäudehülle (mittelfristig)
Auf mittlere Sicht steht die Verbesserung der Gebäudehülle im Fokus. Maßnahmen wie die Dämmung von Dachflächen, Außenwänden oder der Austausch veralteter Fenster tragen maßgeblich zur Reduktion des Heizenergiebedarfs bei. Hierbei ist allerdings die Wirtschaftlichkeit im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, denn Investitionskosten und Energiepreisniveau stehen in einem direkten Verhältnis. Begleitende Gutachten und energetische Fachplanung helfen bei der Priorisierung der Maßnahmen.
- Anlagentechnik & Erneuerbare Energien (mittel- bis langfristig)
Langfristig empfiehlt sich die Integration erneuerbarer Energien in die Gebäudetechnik. Wärmepumpen, Photovoltaik-Anlagen, Solarthermie oder hybride Heizsysteme eröffnen neue Möglichkeiten, CO₂-neutral zu wirtschaften. Der Anschluss an grüne Fernwärme ist dort sinnvoll, wo bestehende Netze verfügbar sind. Besonders wirkungsvoll ist ein ganzheitlicher Ansatz, der bauliche Maßnahmen mit einer smarten Betriebsführung und Monitoring kombiniert. Studien zeigen, dass solch integrierte Sanierungsstrategien langfristig die höchsten Einsparungen und die größte Planungssicherheit für Eigentümer bieten.
Solaranlagen gehören zu den zentralen Bausteinen der energetischen Transformation – sie ermöglichen eine CO₂-freie Stromerzeugung direkt am Gebäude. Quelle: Unsplash
Förderprogramme: Investitionen absichern
Zentrale Förderkulisse bleibt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Diese bietet:
- Grundförderung von 30 % für energetische Sanierungen.
- Bis zu 20 % zusätzlichen Klimabonus bei schneller Umsetzung (bis 2028).
- Zuschüsse für effiziente Wärmepumpen und Biomasseanlagen.
Laut dem aktuellen dena-Marktreport 2025 hält der Bund an diesen Förderprogrammen fest – um die Sanierungsquote langfristig zu erhöhen.
Energieeffizienz bei Landmark Properties: Denkmalschutz und Sanierung im Einklang
Auch denkmalgeschützte Immobilien stehen im Spannungsfeld zwischen Kulturerhalt und Klimazielen. Zwar sind sie laut § 105 GEG von der Energieausweispflicht befreit, wenn Effizienzmaßnahmen die historische Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würden – dennoch gibt es Spielräume für nachhaltige Sanierungen. Innendämmungen, Kellerdeckendämmung oder der Einsatz denkmalverträglicher Heizsysteme sind in vielen Fällen genehmigungsfähig, sofern sie in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgen.
Freiwillige Energieausweise können auch für mehr Markttransparenz genutzt werden – vorgelegt bei Verkauf oder Vermietung denkmalgeschützter Objekte. Sie können dazu beitragen, energetische Potenziale sichtbar zu machen, ohne die Schutzwürdigkeit des Gebäudes zu gefährden. Eigentümer sollten bei geplanten Maßnahmen frühzeitig das Gespräch mit den zuständigen Behörden suchen, um Förderfähigkeit und Machbarkeit zu klären.
Langfristig lassen sich auch Landmark Properties erfolgreich in die energetische Transformation einbinden. Beispiele wie das Palais an der Oper in München zeigen, dass technische Innovation und Denkmalschutz kein Widerspruch sein müssen. So entsteht ein konstruktives Spannungsfeld zwischen Kulturerbe und Zukunftsfähigkeit – mit Vorbildcharakter für die Branche.
Auch Landmark Properties wie das Palais an der Oper lassen sich mit sorgfältiger Planung energetisch aufwerten, ohne ihren historischen Charakter zu verlieren. © Clarus
Energieeffizienz als Zukunftsthema im Bestand
Energieeffizienz ist weit mehr als ein technisches Thema – sie ist ein zentraler Hebel im Immobilienmanagement:
- Kurzfristig können digitale Betriebsoptimierungen messbare Effekte erzielen.
- Langfristig sichern Sanierungen und EE-Systeme den Immobilienwert und fördern ESG-Konformität.
- Die steigende CO₂-Bepreisung und gesetzliche Auflagen erhöhen den Handlungsdruck – Förderprogramme machen die Umsetzung attraktiver.
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