Wenig Angebot und eine hohe Nachfrage kennzeichnen seit Jahren den deutschen Büroimmobilienmarkt. Die Leerstandsquote hat sich in vielen Städten deutlich verringert. A-Städte wie Berlin, Frankfurt, München oder Hamburg melden sogar schon Vollvermietung. Miet- und Kaufpreise für Büroflächen steigen kontinuierlich. Eine für Investoren positive Entwicklung, die aufgrund des anhaltendend Niedrigzinsumfeldes, demografischen Wandels und Bevölkerungswachstums noch Jahre andauern könnte.
Neben ökonomischen Einflussfaktoren stellen Megatrends wie Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Urbanisierung den Büroimmobilienmarkt vor neue Herausforderungen – die Investoren jedoch als attraktive Anlage-Chancen betrachten sollten. So werden beispielsweise Konzepte wie Smart Cities, flexibel genutzte Büroflächen und innovative Gewerbeimmobilien in 1A-Lagen an Bedeutung gewinnen. Hier erfahren Sie, warum Büroflächen schon heute ein hervorragendes Investment sind und welche Objekte “mit Weitblick” Clarus Management bereits realisiert hat.
Büroimmobilien sind eine solide Anlageklasse
Laut einer aktuellen Studie sind deutsche Büroimmobilien bei Investoren mit 85,1 Prozent die beliebteste Real Estate-Anlageklasse. Dafür gibt es gute Gründe: Die anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen, die fortschreitende Urbanisierung, eine zunehmende Angebotsverknappung, steigende Mieten und sinkende Leerstandsquoten machen Gewerbeimmobilien zu einem besonders attraktiven Investment.
Trend zum urbanen Office
Obwohl immer mehr Unternehmen Mitarbeitern Homeoffice-Optionen anbieten, ist der Schreibtisch in der Firma beliebter. Aktuellen Marktdaten zufolge arbeiten in Deutschland knapp 15 Millionen Personen in Büros. 62 Prozent der Festangestellten hätte zwar eine Homeoffice-Erlaubnis, macht davon jedoch aus Gründen wie besserer Produktivität, sozialem Kontakt oder Teamarbeit keinen Gebrauch.
Besonders beliebte Bürostandorte sind Stadtzentren, die Mitarbeiter und Kunden bequem per Auto, Fahrrad oder Bahn erreichen können. Zudem strahlen Firmensitze in A-Großstädten, wie beispielsweise Berlin, München oder Hamburg, ein besonders urbanes und hochkarätiges Flair aus. Standortvorteile, die das Vermarktungspotenzial attraktiver Büroimmobilien maßgeblich verbessern.
Sinkende Leerstände und steigende Mieten
Mit 3,3 Prozent war die Leerstandsquote bei Gewerbeimmobilien 2019 auf dem niedrigsten Niveau seit dem Jahr 2000. Die hohe Nachfrage nach Büroflächen in Städten mit besonders geringem Angebotsvolumen dürfte sich in den kommenden Jahren noch stärker zuspitzen und zu weiter steigenden Miet- und Kaufpreisen führen.
So sind die Spitzenmieten für Büroimmobilien 2018 zum achten Mal in Folge gestiegen. Bei den A-Städten lag der gewichtete Durchschnitt der Höchstmiete Ende 2018 bei 30,70 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Anstieg von 5,9 Prozent. Seit dem Tiefstand während der Finanzkrise 2010 beträgt die Mietsteigerung gar 36,3 Prozent. Auch die Kaufpreise für Büroimmobilien durchbrachen 2018 die vorjährigen Rekordwerte deutlich. In den A-Standorten legten sie durchschnittlich um 11,6 Prozent zu und lagen mit 11.050 Euro pro Quadratmeter erstmals im fünfstelligen Bereich.
Investieren in A-Standorte
Trotz der hohen Preise stieg das Transaktionsvolumen deutscher Büroimmobilien im zweiten Halbjahr 2018 um 22 Prozent im Jahresvergleich auf 17,7 Milliarden Euro. Dabei lag der Fokus der Investoren weiter klar auf den sieben A-Städten, die im Bürosegment rund 80 Prozent des Investitionsvolumens ausmachen. Für 44 Prozent der Investoren ist die Standortqualität der Immobilie der signifikanteste Faktor bei der Wahl des Anlageobjektes. Gefolgt von Charakteristika wie Ausstattung, Infrastruktur oder flexible Flächenkonzepte.
Flexibilität prägt das Office der Zukunft
Flexible Workspaces sind moderne Bürokonzepte, die der Work-Life-Balance von Mitarbeitern Rechnung tragen und sie in Arbeitswelten übersetzen. Während sich Büroformen durch raumbezogene Eigenschaften (Großraum-, Einzel- oder Kombi-Büro) unterscheiden, basieren Varianten wie ausgelagerte Satelliten-Büros oder Coworking Spaces auf organisatorischen Ansätzen. Innovative Flächenkonzepte geben Mietern dabei die nötigen Freiräume, um flexibel auf Unternehmensentwicklungen und Bedürfnisse von Mitarbeitern zu reagieren.
Innovative Bürokonzepte orientieren sich an der Nutzung
So entwickelt sich das Büro zunehmend zum sozialen und unternehmerischen Knotenpunkt. Der Arbeitsplatz der Zukunft ist zugleich Wohlfühlstätte, Kreativschmiede und Thinktank. Deshalb stellt das Flächenkonzept einer Gewerbeimmobilie ein wichtiges Entscheidungskriterium für den Kauf oder die Anmietung dar.
Das Office der Zukunft bietet Räume für Teamwork, Konzentration, Kreativität und Entspannung und ein skalierbares Flächenkonzept, das sich den Bedürfnissen der Mieter anpasst. So zum Beispiel das Palais an der Oper in München. Hinter der prachtvollen, historischen Fassade verbirgt sich ein hochmodernes Wohn- und Gewerbeobjekt mit exquisiten, nutzerzentrierten Büroflächen. Grosse wie kleine Mieter, schufen sich hier die architektonischen und planerischen Rahmenbedingungen für ihr stetiges Wachstum am Münchener Standort. Oder wie DLA Piper es formulierte: “Mit dem Palais an der Oper haben wir das ideale Objekt für unsere weitere Entwicklung und unsere weitere Expansion in unserem Münchener Büro gefunden”.
Bedarfsgerechte Büroformen: Form follows Function
Hinsichtlich der raumbezogenen Eigenschaften unterscheiden sich beispielsweise Großraum-, Kombi- oder Zellenbüro. Die Planung und Realisierung der Raumaufteilung sollte dabei immer auf Basis einer Bedarfsanalyse erfolgen. Wie können Mitarbeiter sowohl in Ruhe, als auch im Team arbeiten? Welche “Botschaft” sollen Büroeinteilung und Ausstattung übermitteln? Soll die Arbeitsumgebung kreativ und innovativ oder eher seriös und strukturiert wirken? Wie können Flächen effizient genutzt und bei Bedarf skaliert werden? Modulare Systeme und offen strukturierte Räume ermöglichen beispielsweise Flexibilität für Veränderung. In Zellenbüros können MItarbeiter dagegen fokussiert an Konzepten arbeiten.
Ein Bürogebäude, das mit den Bedürfnissen seiner Mieter wächst, ist das innovative Geschäftsgebäude LES Eins in Hamburg:
LES Eins Hamburg: Die große Freiheit
Dieses Bürogebäude der Zukunft überzeugt durch seine 1A-Lage im Zentrum der Hafenstadt, eine zeitlose, moderne Architektur, eine Atmosphäre, die Effizienz und Wohlbefinden in Einklang bringt, und ein flexibles Flächenkonzept. So können die Wünsche der Mieter in Arbeitsumgebungen wie Open-Space-Konzepte, ansprechende Einzelbüros, Großraumbüros oder Thinktanks umgesetzt und bei Bedarf flexibel angepasst werden. Auf neun Etagen und insgesamt über 16.200 Quadratmetern Bürofläche erleben Unternehmen „die große Freiheit” variabler Raumkonzepte. Darüber hinaus ermöglicht LES Eins mit dem Inhouse-Fitnessstudio Orangetheory, fußläufig erreichbaren Gastronomieeinrichtungen, Einkaufsstraßen und Kulturangeboten die perfekte Work-Life-Balance und eine hervorragende Erreichbarkeit.
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